24년 7월 15일 장위 푸르지오 라디우스 파크 분양가, 평면도, 주변 시세 등 청약 정보 살펴보기
개요
장위 푸르지오 라디오스 파크는 서울 성북구 장위동 장위6구역에 공급되는 단지로 24년 7월 15일 특별공급을 시작으로 7월 17일까지 청약을 접수합니다.
성북구 대규모 정비사업인 장위뉴타운의 대장격으로 평가받는 입지로 1,6호선 석계역을 도보로 이용가능합니다. 노원구와 바로 인접하여 서울 3대 학원가 중 하나인 중계 학원가에 접근이 가능합니다. 위쪽엔 북서울꿈의숲이 있고 바로 옆엔 우이천이 흐르고 있어 자연환경이 매우 훌륭한 곳이고 길음뉴타운과 비교하여 이곳은 대부분 평지로 되어 있어서 이동이 훨씬 수월합니다. 또한 GTX-C 노선이 바로 위 광운대역에 들어서는 등 광운대역세권개발까지 완성되면 주변 인프라는 더욱 좋아질 것으로 보입니다. 서울 동북권 최대 정비 사업의 대장 입지로 평가받는 여기는 장위 푸르지오 라디우스 파크입니다.
목차
주요정보
1. 청약일정
- 입주자모집공모일 : 24-07-05(금)
- 특별공급 접수일 : 24-07-15(월)
- 일반공급 1순위 접수일 : 24-07-16(화)
- 일반공급 2순위 접수일 : 24-07-17(수)
- 당첨자 발표일 : 24-07-23(화)
- 서류접수 : 24-07-25(목) ~ 24-07-29(월)
- 계약체결 : 24-08-05(월) ~ 24-08-08(목)
2. 1순위 청약자격
- 서울 당해뿐 아니라 수도권 거주하는 만 19세 이상이면 누구나 1순위 자격 가능합니다.(세대원도 가능합니다)
- 1주택자도 1순위 자격에 지장 없습니다.(작년에 기주택 처분 조건도 폐지되었죠.)
- 특공 제외한 일반공급물량은 총 365세대 이며 이 중 추첨물량은 60%인 219가구입니다.(공급되는 모든 타입이 85제곱미터 아래)
- 일반 1순위 추첨을 좀더 살펴보면, 당첨자 선정 순서는 1) 지역 2) 무주택자 우선공급 을 거쳐 3) 추첨의 과정입니다.
- 경쟁 발생 시, 서울 당해에 대해 우선 공급됩니다.(경기, 인천 모두 화이팅입니다)
- 수능 배치표 놓고 전략 세우는 가점자들과 달리, 우리 추첨은 원래 기세로 가는거니까요. 모두 무소의 뿔처럼 나아갑시다.
3. 단지 배치도 및 평면도
① 59 제곱미터 : 총370가구 공급 중 일반공급 185가구, 특별공급 185가구
- 장위 푸르지오 라디우스 파크의 20평대 타입입니다. 총 4개 타입으로 다양하게 구성되어 있습니다.
- 놀라운 점은 59 면적에서 59B와 59D타입에서 4베이 구성을 뽑아냈습니다. 정말 알차게 해냈다는 느낌입니다. 이 타입들에선 전용 드레스룸과 펜트리 공간을 가질 수도 있습니다.
- 59A와 59C는 3베이 형태의 3룸 구조입니다. 4베이로 뽑아낸 두 타입과 비교하여 주방을 좀더 넓고 쾌적하게 사용할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 확실히 4베이 구조와 비교하여 수납공간은 조금 부족한 느낌입니다.
- 구조적 차이로 인해 4베이 구조의 타입들이 3베이 구조보다 약 2천만원 가량 분양가가 더 비싼 경향이 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
② 84 제곱미터 : 총 348가구 공급 중 일반공급 180가구, 특별공급 168가구
- 59 제곱미터와 마찬가지로 4개 타입으로 공급되었고 3베이와 4베이가 혼재합니다. 59 타입의 확장형이라고 생각하시면 편할 것 같습니다.
- 84A는 3베이로 59A의 확장형입니다. 이 면적에서 펜트리나 알파룸 등 공간 활용이 아쉬운 모습입니다. 그러나 그래서인지 주력 형태가 아닙니다. 45세대 공급되는데 특공이 대부분이고 그마저도 생애최초 물량을 배정하지 않았습니다.
- 84D가 또 3베이로 나왔는데 59C의 확장형이라고 보시면 됩니다. 그러면 남은 84B와 84C가 4베이 구조입니다. 드레스룸, 알파룸 등 구조적 심플함으로 활용성이 좋은 4베이 답게 추가 공간들이 예쁘게 배치가 되어있습니다.
- 장위 푸르지오 라디우스 파크에서 특이한 건 특공 물량 배정 입니다. 59 제곱미터건 84 제곱미터건 특별공급 물량을 3베이에 몰빵했습니다. 그리고 여기 안에서도 좀더 나은 평면에 생애최초 물량을 배정했습니다.
- 이 말은 4베이의 선호도가 높은 평면도에 1순위 공급들이 지원된다는 것이고 저가점자들의 높은 지원으로 흥행을 유도하려는 의도적인 물량 배정이 보입니다. 재밌네요 ㅎㅎ
4. 공급규모 및 분양가
- 공급규모 : 총 1637세대(조합 634세대) 중 일반분양 718세대(일반공급 365세대, 특별공급 353세대)
- 공급면적 : 59제곱미터 370세대(일반공급 185세대), 84제곱미터 348세대(일반공급 180세대)
- 분양가 : 59 제곱미터 8.52억 ~ 9.67억, 84 제곱미터 10.4억원 ~ 12.11억원
※계약금은 분양가의 10%로 계약 체결 시에 납입하는 일정입니다. 역시 지원자 친화적인 시행사의 의도가 묻어납니다. 20% 아닐줄 믿고 있었다구!
5. 중도금 및 자금조달계획
- 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 입니다.
- 중도금은 시행사에서 이자 후불제 조건으로 집단대출 알선할 예정으로 공지했습니다.(역시인가! 후훗!)
- 84제곱미터 기준 11억원 잡고 중도금 60% 받으면 6.6억원입니다. 분상제 적용 없이 시세대로 나온 장푸라여서 LTV 70% 기준으로 입주 시 보수적으로 11억원 평가잡고 7.7억원이 가능하니 입주 시까지 필요한 현금은 3.3억원 수준이 될 것 같습니다. 물론 이는 개인의 DSR에 따라 달라질 수 있으니 자금 계획에 참고하시기 바랍니다. 그런데 장푸라는 전매제한이 1년이고 거주의무기간도 없어서 입주 시에 전세를 레버리지 삼는 것이 가능합니다. 많은 전세 물량이 풀려 전세금을 보수적으로 잡아야겠지만 자금 운용이 수월할 것으로 보여집니다.
6.주변 시세 비교
1) 장위 자이레디언트(2025년 2840세대)
-호가 : 12억(84제곱미터, 동일평형)
-실거래 : 12.1억원(24년 6월)
2) 길음 래미안센터피스(2019년 2352세대)
-호가 : 14.5억원(84제곱미터, 동일평형>
-실거래 : 13.7억원(24년 6월)
- 가장 비교군으로 적당한 단지는 바로 옆 장위4구역의 자이레디언트 라고 생각됩니다. 현재 입주권이 84 제곱미터 12억원에 시세를 형성하고 실거래도 발생했습니다. 조금 더 낫다는 평가가 있지만 사실상 서로 비슷하게 시세를 리딩해갈 단지라고 생각은 듭니다. 이렇게 보면 장위 푸르지오 라디우스 파크의 분양가는 안전마진은 기대하긴 어렵지만 합리적 시세대로 나온것 같습니다. 서두에 말씀드린 것처럼 광운대개발호재나 GTX-C 개통 등 더 나은 미래생활을 기대한다면 충분히 더 상승할 여력이 있어 보입니다. 그렇다면 성북구 대규모 정비사업의 또 다른 한 축인 길음 뉴타운의 대장과의 비교는 어떨까요? 길음의 대장으로 평가받는 래미안센터피스는 현재 14억 이상의 호가를 보이고 있습니다. 개인적으로 장위뉴타운을 길음 뉴타운보다 낫다고 보고 있어서 중단기 적으로는 센터피스의 호가를 쫓아가지 않을까 생각도 해봅니다.
규제사항 및 최종 정리
전매제한 1년 외에 그 어떤 제약도 없습니다. 계약 발표 1년 후 입주권에는 분명 P가 붙어있을 것입니다.
전세를 주고 레버리지 삼아 내 집으로 만드는 것도 가능할 것입니다. 서울 동북권 개발은 필수이고 앞으로가 더욱 기대되는 장위 뉴타운의 대장 입지입니다. 이미 4구역의 자이레디언트가 2년 전 분양에서 현재에 가치를 이른 것을 보면 성북구를 이 가격에 하다간 똑같이 후회하실 결과만 있을지 모릅니다. 모두 행운이 가득하시길 바라겠습니다!
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